Achat, travaux, revente dans un délai fiscal contraint, avec trésorerie tendue entre les opérations.

Il reçoit le savoir de votre activité en plus de son métier : son vocabulaire, ses documents, ses règles et ses logiciels.

Ce qu'il fait chaque jour

Examiner les priorités, les réponses reçues et les relances à faireEn début de journée, relever les réponses arrivées, les relances dues et les priorités données par les commerciaux, et noter au registre la liste de travail du jour.
Comprendre et tenir le profil de client recherchéÉcrire et tenir à jour le profil de client recherché : secteur, taille d'entreprise, zone géographique, besoins et interlocuteurs, à partir des consignes de l'équipe commerciale et de ce que les réponses apprennent.
Chercher des entreprises et des contacts qui correspondent au profilChercher sans arrêt, dans des sources autorisées, des entreprises et des contacts qui correspondent au profil ciblé, et les ajouter au registre avec leur source et leur date de collecte.
Vérifier et compléter les coordonnéesPour chaque prospect ajouté, vérifier sur le site de l'entreprise et les registres publics l'existence de l'entreprise, l'interlocuteur et ses coordonnées professionnelles, compléter ce qui manque et retirer ce qui n'est plus valide.
Écarter les doublons et les contacts exclusRetirer du registre les doublons, les clients existants, les comptes en litige et les contacts qui ont refusé ou sont exclus, avant toute prise de contact.
Évaluer et classer les prospects par prioritéÉvaluer chaque prospect vérifié contre les critères du profil et le classer A, B ou C au registre en écrivant pourquoi, pour que les meilleurs soient contactés d'abord.
Écrire aux prospects prioritairesÉcrire à chaque prospect classé A ou B pas encore contacté un premier message personnalisé, qui dit d'où viennent ses coordonnées et comment ne plus être contacté, l'envoyer et noter l'envoi au registre.
Traiter les réponses et transmettre les prospects intéressésLire chaque réponse reçue, répondre aux questions simples, noter le niveau d'intérêt et transmettre aux commerciaux, le jour même, chaque prospect intéressé avec ce qu'il a dit.
Mettre à jour le CRMTenir au registre, pour chaque prospect, sa source, ses échanges, son niveau d'intérêt et sa prochaine action datée.
Répondre, relancer et tenir le tableau des prospectsRelancer une fois, au moment prévu, chaque prospect resté sans réponse, puis fermer la ligne avec son motif ; ne jamais recontacter un contact qui a refusé.
Suivre les résultats de la prospectionCompter au registre les prospects identifiés, les contacts valides, les réponses, les prospects qualifiés et les rendez-vous obtenus, par source et par message.
Partager les retours du terrainRegrouper ce que les réponses et les commerciaux apprennent (sources qui produisent, messages qui marchent, critères à revoir) et l'envoyer à l'équipe commerciale pour améliorer les listes, les messages et le ciblage.
Faire le point du jour et préparer la liste de travail du lendemainEn fin de journée, mettre à jour le suivi, vérifier les indicateurs et envoyer à l'équipe commerciale le point du jour avec la liste de travail du lendemain.

Le savoir de votre activité qu'il reçoit

Ce que connaît, en plus de son métier, un collaborateur réglé sur marchand de biens.

Vocabulaire

Engagement de revendre: Déclaration fiscale qui réduit les droits d'acquisition à condition de revendre dans un délai de cinq ans ; le rater coûte le rappel des droits.
Prix de revient: Achat, droits, travaux, frais financiers et portage additionnés ; c'est lui et non le prix d'achat qui dit si l'opération dégage une marge.
Portage: Durée pendant laquelle le bien est détenu sans revenu ; chaque mois de portage consomme des intérêts et efface une part de la marge.
Division parcellaire ou de lot: Découpage d'un bien en plusieurs lots pour revendre à la découpe ; il suppose des autorisations et un règlement de copropriété modifié.
Marge brute: Écart entre le prix de revente et le prix de revient complet ; sous quinze pour cent, l'opération ne couvre pas ses aléas de chantier.

Documents

Acte d'acquisition avec engagement de revendre: Il fixe le régime fiscal de l'opération et le délai de revente ; le dépasser transforme la marge en perte sèche.
Bilan d'opération: Il suit ligne à ligne le prix de revient contre le budget initial, et dit chaque mois si l'opération est encore rentable.
Devis et marchés de travaux: Ils figent le coût de la rénovation avant l'achat ; un chiffrage fait après signature transforme l'aléa en perte.
Dossier de diagnostics et autorisations: Amiante, plomb, déclaration préalable ou permis : ce qui manque au moment de revendre bloque la vente chez le notaire.

Règles

Le délai de l'engagement de revendre est suivi au mois près : le dépasser fait perdre le régime fiscal et rappelle les droits d'enregistrement sur toute l'opération.

Les travaux touchant la structure ou l'aspect extérieur passent par les autorisations d'urbanisme avant démarrage ; une régularisation après coup bloque la revente.

L'agent ne signe aucun achat et n'engage aucun marché de travaux : il prépare les bilans, relance les pièces et alerte sur les échéances fiscales, le marchand de biens tranche.

Spécificités

mois de portage: Durée de détention du bien ; elle se convertit directement en frais financiers et en risque de retournement du marché.
euro par mètre carré: Prix d'achat et de revente ramenés à la surface, seule comparaison fiable entre deux opportunités dans un même quartier.
notaire: Les pièces d'urbanisme et de diagnostic réunies avant la signature, et le respect du délai de l'engagement de revendre inscrit à l'acte.
banquier: Un bilan d'opération réaliste avec un prix de revient complet, et des ventes encaissées aux dates annoncées dans le plan de trésorerie.
artisan et entreprise de travaux: Un planning tenu, des situations réglées dans les délais, et des choix de matériaux arrêtés avant le démarrage.; La trésorerie se tend entre deux opérations : l'achat de la suivante dépend de l'encaissement de la précédente, et une vente qui glisse bloque tout l'enchaînement.; Les travaux s'engagent dès l'acte signé parce que chaque semaine de chantier est une semaine de portage ; un artisan indisponible coûte plus cher qu'un devis élevé.